חדשות ופסיקה
 
 
קישורים שימושיים
 
 



עמוד הפייסבוק של עו"ד רקפת שפיים מרדכי>>

החיים בדיור מוגן בחסותו של חוק הדיור המוגן

דף הבית >> מאמרים >> מאמרים בנושא דיור מוגן >> החיים בדיור מוגן בחסותו של חוק הדיור המוגן

אחרי עשרות שנים בהן התנהל ענף הדיור המוגן, בשקט יחסי, נכנס לתוקפו חוק הדיור המוגן, התשע"ב- 2012. החוק מטפל באספקטים רבים, החל משלב סקר השוק שהדייר המתעניין עורך וכלה בהוראות הנוגעות לסיום ההתקשרות בין הדייר לבין בית הדיור המוגן. החוק חל גם על חוזים שנחתמו ועל דיירים קיימים בבתי הדיור המוגן, אולם איננו חל על דיורים מוגנים המנוהלים ע"י המדינה.
במאמר שלהלן נסקור מספר היבטים שהוסדרו בחוק, נבחן את ההשפעה שלהם על ענף הדיור המוגן ועל תפקיד הצוות המקצועי האמון על הטיפול בדיירים.

הסדרת רישיונות

הרובד הראשון בחוק נוגע לחובה לקבל רישיון כתנאי להפעלת בית דיור מוגן, גם למפעילים קיימים. הגורם האחראי להנפקת רישיונות הוא ממונה, שימונה לשם כך ע"י מנכ"ל משרד הרווחה – המשרד האחראי על חוק זה.

הרישיון ניתן לארבע שנים, ויש לחדשו בתום כל תקופה.

מבקש רישיון חייב למלא אחר רשימת התנאים שנקבעו לכך. תנאים אלו נועדו להבטיח מספר סוגיות, וביניהן: הזכויות של בית הדיור המוגן במקרקעין (בעלות, חכירה לעשרים שנה לפחות, או זכות להירשם כאחד מהם); הוכחת יציבות כלכלית של מבקש הרישיון לשם הבטחת הפעילות של בית הדיור המוגן והעדר הרשעה בעבירה שמפאת מהותה המבקש והמנהל של בית הדיור המוגן אינו ראוי להפעיל בית דיור מוגן.
אשר ליציבות הכלכלית, עדיין לא נקבעו מה הם המדדים לפיהם תקבע היציבות הכלכלית, והללו אמורים להיקבע על ידי שר הרווחה באישור ועדת העבודה, הרווחה והבריאות של הכנסת.
כמו כן, ישנו "סעיף סל" המקנה לממונה סמכות שלא להעניק רישיון אף אם מתקיימים התנאים לכך או להתנות את הרישיון בתנאים נוספים. תפקידו וסמכויותיו של הממונה שזורים כחוט השני לכל אורך החוק, ולמעשה הוא נוגע לכל חייו של הדייר בבית הדיור המוגן (ראו עוד בהמשך המאמר על סמכויותיו). לא מן הנמנע שהממונה יהפוך לגורם משמעותי ומשפיע בענף הדיור המוגן, בין היתר יהא עליו לקבוע מסמרות בתחומים "האפורים", שאינם חד משמעיים, וכך יעצב את פני הענף בסוגיות שיתגלגלו לפתחו.
הממונה גם רשאי לבטל או להתלות רישיון בנסיבות מיוחדות שנקבעו. על פניו ניתנו לממונה כלים אפקטיביים במקרים שבעל הרישיון מפר את התחייבויותיו. ברם, בבחינה מדוקדקת נגלה כרסום ניכר בכוחו בהקשר זה – מהי המשמעות של ביטול או התליית רישיון מבחינת הדיירים המתגוררים בו? האם המדינה תדאג לפנותם למוסדות חליפיים? שאלות רבות נוספות מתעוררות בסוגיה זו, ותשובות בחוק אין. שיקולים אלו יעמדו בפני הממונה בטרם ישתמש בסמכותו זו, ועלולים להרתיע את הממונה משימוש בסמכויותיו אלו.
הסעיף ייכנס לתוקף ביוני 2015 (על אף שהממונה רשאי להנפיק רישיונות גם במועד מוקדם יותר), ועד אז יהא על בתי הדיור המוגן להתארגן.

תנאים לפעילות בית דיור מוגן

השר יקבע תנאים, במגוון נושאים, הנחוצים להפעלת בית דיור מוגן. ראוי ליתן התייחסות מיוחדת לתקנות שיקבעו תנאים הנוגעים לניסיון, הכשרה מקצועית וותק הנדרשים ממנהל של בית דיור מוגן. יהא זה סביר להעריך, שהתקנות שיותקנו לא יתעלמו מהניסיון וההכשרה של המנהלים המכהנים כיום, אולם יתכן שתועלה דרישה כי מנהלים מכהנים שלא עברו הכשרה פורמאלית, יעברו הכשרה כזו באמצעות קורסים ייעודיים. מלבד זאת, כל עובד הבא במגע ישיר ומתמשך עם הדיירים (כולל נותן שירות חיצוני) חייב לקבל אישור מהממונה כי לא הורשע בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה או נסיבותיה, הוא עלול לסכן את הדיירים וכי לא עומדים נגדו הליכים פליליים בחשד לביצוע עבירה כאמור (גם סעיף זה ייכנס לתוקף ביוני 2015).

מינוי צוות רב מקצועי:

כל בית דיור מוגן חייב למנות צוות רב מקצועי המורכב מרופא, עובד סוציאלי ואחות. עד עתה פעלו בבתי הדיור המוגן ועדות מסוגים והרכבים שונים, ששימשו כמנגנון הכרעה בעת קבלת הדייר, ולאחר מכן קבלו החלטות בנוגע למצבו התפקודי/רפואי ובכל הנוגע להמשך שהותו של הדייר בבית. מעתה הבהיר המחוקק איזו אינסטנציה תקבל החלטות בעניינים הללו. זהות הפונקציות שיקבלו את ההחלטות הללו היא קריטית, משום שפונקציות מקצועיות יכולות לקבל החלטות מקצועיות גרידא, להבדיל מהחלטות הנובעות משיקולים אחרים. למשל, כיום עם כניסת החוק לתוקף, זכותו של בית הדיור המוגן לקבל אדם לבית הדיור המוגן מותנית בכך שהצוות הרב מקצועי אישר לגביו כי הוא מסוגל לדאוג לצרכיו האישיים ולנהל את משק ביתו גם אם ניתן לו סיוע חלקי (מטפל/ת). אין להקל ראש במשמעות הסעיף – הנ"ל מגלם בחובו אחריות של בית הדיור המוגן, שלא לקבל אדם אשר לא אושר לגביו האמור. פרט לפרמטר בדבר עצמאות הדייר לא נקבעו פרמטרים נוספים, ולפיכך ניכר שלא נשללה זכותו של בית הדיור המוגן להוסיף תנאים משל עצמו כתנאי לקבלת דייר (למשל, מטעמים של צביון הבית), ובלבד שאלו לא סותרים את הדין (אפליה).

השירותים לדיירים ובדיקת שלומם

סוגי השירותים:

החוק מקטלג את השירותים לדייר לשלושה סוגים, שבמידה כזו או אחרת, גם היו קיימים קודם לכן בכינויים אחרים. גם מבחינת שירותי החובה שהחוק קבע, אין חידושים משמעותיים ובסך הכל נקבעו שירותי חובה בסיסיים כגון: אחזקה שוטפת, כניסה מבוקרת לבית, שירותי בריאות ע"י אחות, עזרה ראשונה 24ש') (החל מיוני 2015).

נותני שירותים מטעם הדייר:

בדיקת שלום הדיירים – צוות הבית חייב לבדוק את שלום הדיירים לפחות פעם אחת ביום, ועליו לדווח לצוות הרב מקצועי אם נוכח כי חל שינוי לרעה במצבו של הדייר. במקרים של אירוע חריג ומוות דייר חייב הצוות לדווח למיופה הכוח של הדייר ולממונה. הואיל ואין הגדרה מהו אירוע חריג, יהא על כל בית דיור מוגן לקבוע אמות מידה ולהפיח תוכן במונח הזה (עד אשר נחשף להחלטותיו של הממונה בעניין, שיתחמו את גבולות הגזרה בעניין).

תקופת ניסיון ופינוי דייר

שלושת חודשי המגורים הראשונים של הדייר הוגדרו בחוק כתקופת ניסיון, וניתן להאריכה עד שנה. תקופת הניסיון היא הדדית, היינו ניתן הכשר גם לזכות בית הדיור המוגן להודיע לדייר בהתראה של 14 יום על סיום ההסכם. על אף הזכות, ישנם בתים שויתרו בחוזה על זכותם זו ובכרו להעניק לדייר תחושת ביטחון במשכנו החדש על פני סיום ההסכם תוך 14 יום.

איסור על דמי ביטול:

חל איסור על גביית תשלום רק בשל עזיבתו של הדייר, היינו קנס יציאה. הבעיה היא, שמפאת מהות ההתקשרות תשלומים מסוימים נגבים רק עם עזיבת הדייר, ויש לוודא, שלא יתפרשו כקנס יציאה.

פינוי דייר:

נושא רגיש, מורכב ולא נעים עבור שני הצדדים. בדרך כלל, דיורים מוגנים נמנעים, ככל שניתן, מנקיטת פעולות חד צדדיות, השמורות להם על פי החוזה, ומנסים להגיע להסכמות עם בני המשפחה באשר לצורך בפינוי הדייר ולמועד הפינוי. המחוקק הבין את רגישות הסוגיה וניסה לאזן בין האינטרסים, תוך שהוא מגדיר את עילות הפינוי, את ההודעה על הפינוי וקובע במקרים מסוימים מנגנון ערעור לגורם אובייקטיבי. עילות הפינוי כוללות בין היתר: ביטול ההסכם ע"י הבית בעקבות הפרה יסודית מצד הדייר (ובלבד שבהסכם צוין שניתן לפנות בנסיבות אלו); מצבו הבריאותי של הדייר (יש לשים לב כי לא צוין מצב תפקודי, הווה אומר יתכן שדייר שאיננו מתפקד אך גם איננו זקוק לטיפול רפואי, עילת פינוי זו לא תחול לגביו) או שמצבו הבריאותי של הדייר גורם לפגיעה ביתר הדיירים. באופן עקרוני יש לתת הודעה מראש של 90 יום, אולם במקרים מסוימים הדייר רשאי להאריכה, ובמקרים אחרים הבית רשאי לפנות לממונה או לרופא המחוזי כדי לצמצמה. הדייר רשאי לערער על ההחלטה לפנותו, בעילה הקשורה למצבו הבריאותי, לרופא המחוזי (אשר לא הוגדר כגריאטר). טרם החוק, דיירים רבים נרתעו מזכות הבית לפנותם וחששו מפעולות המבוססות על החלטות של אנשי המקצוע של הבית, ולכן ביקשו להוסיף בחוזה מנגנון ערעור לגורם אובייקטיבי. בהיבט זה החוק אימץ פרקטיקה שהיתה קיימת בחלקה (חלקו של הסעיף יחול מיוני 2015).

העלאת דמי האחזקה

המצב טרם החוק:

על פי רוב דמי האחזקה היו צמודים למדד המחירים לצרכן. נוסף על הצמדה זו, נהגו הבתים להעלות את דמי האחזקה בשיעור נוסף, מדי תקופה קבועה או משתנה, אם באמצעות כלכלן/רו"ח חיצוני (גורם אובייקטיבי) ואם באמצעות הסכמה מראש על אחוז קבוע מדמי האחזקה.

מנגנוני העדכון השונים הסעירו את שוק הדיור המוגן, גם בעקבות פסיקה של בית המשפט המחוזי בפס"ד אחוזת פולג. בפס"ד זה זכו הדיירים בטענתם כי המנגנון החוזי להעלאת דמי האחזקה הנו מקפח, ולפיכך קבע בית המשפט את הפרמטרים להעלאה וכן את המנגנון הראוי לכך.

מנגנון העלאה על פי החוק:

החוק לא אימץ, במלואו, את המנגנון שנקבע בפסק הדין הנ"ל, אלא קבע כי בית הדיור המוגן רשאי להעלות את דמי האחזקה (מעבר לשיעור עליית המדד) בהתאם לשינוי בעלויות התפעול השוטף של הבית, ולא יותר מהשיעור המרבי שנקבע בהסכם.

נוסחו הנוכחי של הסעיף אינו מפורט דיו, ורב הנסתר בו על הגלוי. כך למשל, לא ברור כל צרכו מה כלול בעלויות התפעול השוטף והאם אין הגבלה על עלויות אלו. ניתן להעריך כי המונח "סביר" ינחה לא מעט מהקביעות, היינו רק עלויות שהן סבירות לתפעול השוטף של הבית. כמו כן, אין מגבלה על תדירות העלאת דמי האחזקה ו/או על שיעור ההעלאה (אלא אם כאמור נקבעה מגבלה בהסכם), ולא ניתן מענה לאופן שבו ייקבע שיעור העלאה, למשל דו"ח של רוה"ח של הבית המפרט את הסיבות להעלאה ולגובהה, האם לדיירים הזכות לעיין בדו"ח, מה יהא במקרה של מחלוקת בין הדיירים לבין הבית, בהתחשב גם בזכותו של הבית לשמור על סודותיו המסחריים.

דיירים קיימים, שנקבע בהסכם שלהם מנגנון הצמדה והעלאה, יחול עליהם מעתה המנגנון הקבוע בחוק, כשהרף העליון הוא השיעור המרבי בהסכם, ככל שנקבע כזה. יחד עם זאת הנושא אינו נקי מספקות, וכבר נשמעו פרשנויות אחרות ביחס להסכמי פשרה שהושגו בנושא. כאן טעון ייעוץ משפטי פרטני לכל בית לבדיקת המערכת ההסכמית עם הדיירים.

כספי הפיקדון: הבטחתם, הצמדתם והשבתם

בטוחות:

נושא הבטוחות היה הקטליזאטור לחקיקה בתחום, ולמעשה הצעת החוק בגלגולה הראשון דנה בנושא זה בלבד. ישנו פער משמעותי בהיבט זה בין הנוסח המקורי לבין הנוסח הסופי, ובסופו של יום החוק מפרט 4 סוגי בטוחות [ערבות בנקאית; רישום משכנתא מדרגה ראשונה; הפקדת 40% אצל נאמן; עריכת ביטוח שהדייר המוטב בו]. בית הדיור המוגן הוא בעל הזכות להחליט איזו מבין הבטוחות יציע לדייריו, ועל הדייר לשאת בשיעור של 80% מהעלות הכרוכה במתן הבטוחה. גם כאן, המונח "העלות הכרוכה בהבטחת הכספים" נתון לפרשנויות, האם מדובר בעלות הישירה בלבד או שמא גם בעלויות עקיפות של הבית.

לאור העובדה שעל הדייר לשאת במרבית העלות הכרוכה במתן הבטוחה, החוק אפשר לדייר לוותר על הזכות לקבל בטוחה (להבדיל מיתר הוראות החוק, שויתור של הדייר חסר תוקף). התוצאה הצפויה היא כי בתי הדיור המוגן ימשיכו להציע את החלופות הנהוגות כיום, שהן זמינות וזולות יותר, כגון: הערת אזהרה, משכון זכויות וערבויות שאינן בנקאיות (החל מיוני 2015).

מנגנון ההצמדה ומועד ההשבה:

כספי הפיקדון שהדייר צפוי לקבל עם עזיבתו יוצמדו , על פי החוק, רק למדד המחירים לצרכן. בכך בא הקץ על כל יתר מנגנוני ההצמדה, ובפרט ההצמדה, שהייתה נהוגה לדולר. דיירים קיימים, שנקבעה להם בחוזה הצמדה שאיננה למדד, הפיקדון שלהם יומר לשקל בהתאם להוראה ספציפית בחוק המתייחסת לכך.

קביעה מסחרית נוספת בעניין זה נוגעת למועד השבת הפיקדון. על הבתים להשיב את כספי יתרת הפיקדון עם פינוי היחידה או בתום סיום הסכם ההתקשרות, לפי המאוחר. במקרה של פטירה, יושבו הכספים תוך 30 יום ממועד המצאת צו ירושה או צו קיום צוואה, לפי העניין.

בטוחות עבור הבית:

בית הדיור המוגן זכאי לעכב סך מקסימאלי של 10,000 ₪ מתוך יתרת דמי הפיקדון, להבטחת תשלום חובותיו של הדייר. החוק שותק ביחס לזכות הבית לקזז חובות של הדייר מהפיקדון ולבקש ערבויות נוספות מהדייר, כך שניכר שסעיף זה אינו מכרסם בהיקף הזכויות הללו של הבתים.

מטפל צמוד ביחידה

אחד הנושאים בבטן הרכה של בתי הדיור המוגן, המבקשים לשמור על צביונם כבתים עצמאיים. גם אם בפועל בתים רבים אפשרו הלנת מטפל, עדיין ביקשו הנ"ל לשמור לעצמם את הכוח לחדול ממתן הזכות, להגבילה ולהתנותה בתנאים מסוימים. נקודת המוצא בחוק היא הפוכה, לדייר זכות קנויה להלין מטפל ביחידה, בהתמלא מס' תנאים –

  1. אישור בית הדיור המוגן. בית הדיור המוגן רשאי לסרב רק בהתקיים נסיבות מיוחדות וקבלת אישור הממונה לסירוב (ולאחר שניתנה לדייר הזדמנות להביע עמדתו);
  2. היחידה מותאמת למגורי אדם נוסף. שוב לא צוינו קריטריונים, וכל בית יפרש בעצמו מהי יחידה המותאמת למגורי מטפל. ניסיון לשאוב פרשנות ממקורות אחרים (לדוג' מביטוח לאומי) יביא לסטנדרט נמוך ולמגורים משותפים (ואולי לא ראויים) גם ביחידות קטנות מאוד;
  3. הצוות הרב מקצועי אישר שיש צורך רפואי או תפקודי במטפל או שרשות מרשויות המדינה אישרה שיש צורך כאמור; היינו, די בכך שביטוח לאומי יאשר מטפל צמוד כדי לאיין את הצורך באישור של הצוות הרב מקצועי (ניכר שזה יהא המצב במרבית המקרים);
  4. הלנת המטפל תהא באחריות ובמימון הדייר. על אף שהסעיף נראה ברור וחד משמעי, הוא עורר מחלוקות באשר להיקף העלויות שיוטלו על שכמו של הדייר בגין שהות המטפל ואולי אף בגין מצבו המשתנה של הדייר;

יתכן שיחולו הוראות משלימות ופרטניות הנוגעות לתנאים להלנת מטפל, בהתאם להסדרים ספציפיים שיגובשו בין עמותת דיירי הדיור המוגן לבין הבתים.

המחוקק ראה את הערך שבאיזון בין זכות הדייר להלנת מטפל לבין הפיכת בתי הדיור המוגן למחלקות סיעודיות, וקבע כי עצם הלנת מטפל לא גורעת מהזכות לפנות דייר בהתקיים העילות לכך. ללמדנו, כי דייר שהפך לסיעודי יהא מנוע מלנכס לעצמו זכות להמשיך ולהתגורר ביחידה, במידה והחוזה הגדיר מראש שדייר כאמור צריך לפנות את היחידה.
שינוי נוסף שעל הבתים להיערך לו כתוצאה מגידול צפוי במספר הדיירים שאינם עצמאיים, הוא התאמת השירותים והפעילויות שהם מספקים, גם לדיירים שאינם עצמאיים לחלוטין.

פיקוח ואכיפה על בית דיור מוגן

כפי שציינו לעיל, הממונה יהפוך לשחקן מרכזי בענף, והבתים יתנהלו מעתה תחת עינו הפקוחה. פרט לסמכות להנפיק רישיונות, החוק העניק לו גם סמכויות מנהליות, כגון הוצאת התראות וצווים במקרים של הפרות העלולות לפגוע בשלום הדיירים. כמו כן, ימונו מפקחים שישמשו כזרועו הארוכה של הממונה, ואשר יצוידו בסמכויות כגון כניסה לבתים, נטילת דגימות וקבלת מידע.
כלי אכיפה נוסף הוא פתיחת ערוץ ישיר עבור הציבור הרחב לשולחנו של הממונה לשם טיפול בפניות הציבור, ובכלל זה במקרה של הפרת הוראות החוק.
לצד הפרות מסוימות נקבעו סנקציות עונשיות, וכן הוטלה אחריות על נושא משרה בתאגיד המפעיל דיור מוגן (יוני 2015).

אחרית דבר

מעיון מעמיק בחוק ניתן לומר שאין בפנינו מקרה של מהפיכה בענף. חלק לא מבוטל של ההוראות בחוק העניקו תוקף למצב הנוהג בענף, בפרט ברשתות הגדולות (מה שמלמדנו על דעתו של המחוקק על מצב הענף). אם ניטול לדוגמא את ההוראות הנוגעות להיקף השירותים ואספקתם ולהוראות הנוגעות למהלך החיים השוטף של הדייר בבית, שם לא צפויות תמורות מהותיות, אם בכלל. במקרים מסוימים, כמו למשל החובה לבדוק את שלומו של הדייר – גם אם נעדרה מהחוזה הוראה מפורשת בענין, הרי שלא ניתן לומר שבית הדיור המוגן היה משוחרר מאחריות זו. יחד עם זאת, משנכתבו החובות בנושאים אלו או חובות חדשות, רצוי שכל בית יאמץ נהלים ברורים, לרבות תיעוד של כל הפעולות שמבוצעות, בכדי לקיים את אותה חובה כלשונה. עוד מומלץ שהבתים יתאימו את הטרמינולוגיה הרווחת אצלם לזו הנוהגת בחוק, כדי שהצוות ידבר באותה השפה עם החוק וימנע בכך טעויות מיותרות.
מלבד זאת, על אף החוק המפורט והארוך, נותרו סוגיות מהותיות ללא הסדרה ברורה עד תום (ביודעין או שלא). בתי הדיור המוגן יפעלו בסוגיות אלו לפי מיטב שפיטתם, ואם פרשנותם תהא חלוקה על הדיירים, יתכן שבתי המשפט ידרשו להכרעה.

לקריאה אודות מצוקות הדיור המוגן לחץ כאן

רקפת שפיים מרדכי, עו"ד

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

כל הזכויות במאמר זה שמורות לעו"ד רקפת מרדכי שפיים ואין לעשות בו כל שימוש לרבות הפצתו או העתקתו.

 
 
טלפון : 09-7655516
נייד : 052-2654543
© כל הזכויות שמורות לעו”ד רקפת מרדכי שפיים
אודות דיור מוגן נדל"ן משפט מסחרי פרסומים מאמרים לקוחות ממליצים גישור בדיור מוגן צור קשר  
 
איל פור בניית אתרים מומחים בפרסום בגוגל בישראל