חדשות ופסיקה
 

 

עו"ד רקפת שפיים מרדכי מלווה את גמלאי התעשייה האווירית בתהליך הכניסה לדיור מוגן

הצעת חוק לתיקון סעיף הבטוחות בחוק הדיור המוגן

ראיונות בנושא דיור מוגן בתוכנית הון ועו"ד

קטעים נבחרים מתוך ההרצאה באוניברסיטת תל אביב בתוכנית להכשרת מנהלים למוסדות הגיל השלישי

רשת מגדלי הים התיכון נכנסת לתחום הסיעודי

החליקה על כתם שמן ותפוצה ב-1.2 מיליון ש"ח

בית בלב החלו בשיווק דירות בפרוייקט החדש בפתח תקווה

פרויקט הדיור המוגן של עזריאלי במודיעין

פסק דין של בית הדין לחוזים אחידים, המיטיב את מצבם של רוכשי דירות מקבלן

מגדלי הים התיכון גייסה 199 מיליון שקל במכרז מוסדי

עד 120 בונה 2 קומות והדיירים מתקוממים

כך תעברו לדיור מוגן: כל השלבים

פסק דין רישום וביטול הערת אזהרה

משען חויבה להשיב כספים ליורשי דיירת בגין שחיקה שגבתה מסכום הפקדון

מתארגנת קבוצת רוכשים להתקשרות עם בתי דיור מוגן בעלויות אטרקטיביות. לפרטים אנא מלאו את הפרטים בטופס "צור קשר" באתר

 

 
קישורים שימושיים
 
 



עמוד הפייסבוק של עו"ד רקפת שפיים מרדכי>>

מצוקת הדיור הדור הבא

דף הבית >> מאמרים >> מאמרים בנושא דיור מוגן >> מצוקת הדיור הדור הבא

שוק הדיור המוגן שגשג בצל במשך שנים ארוכות, ללא חקיקה ישירה או הגדרה חוקית של המונח עצמו. רק בעשור האחרון החלו נשמעים יותר ויותר הקולות להחיל רגולציה על הענף. הצעות החוק הראשונות שהוגשו בנושא נגעו להבטחת כספי הפיקדונות, שהדיירים מפקידים ברשות בתי הדיור המוגן. במרוצת הזמן הוגשו הצעות חוק נוספות והיריעה הורחבה לאספקטים נוספים, אשר בגינם נומק הצורך בחוק. בדברי ההסבר להצעת החוק מנה המחוקק שיקולים כבדי משקל  לחקיקתו, ובהמשך נבחן את שיקול דעת המחוקק בעת ניסוח הוראות החוק, והאם הללו הגשימו את המטרות שהוגדרו מבראשית.

הרקע לחקיקה

בשנים האחרונות חלה עלייה בביקוש לדיור מוגן והתחזיות הן כי מגמת הצמיחה תמשיך ותגדל בעקבות העלייה בתוחלת החיים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחמש שנים האחרונות חל גידול של 28% בביקוש לדיור מוגן בקרב אוכלוסיית הגיל השלישי והיקף הפיקדונות צמח בשיעור של כ- 17%.
הקטליזאטור העיקרי לחקיקת חוק שיסדיר את ענף, נבע, כאמור, מהצורך להבטיח את כספי הפיקדונות, המוחזקים בידי בית הדיור המוגן. נזכיר, על פי השיטה הקלאסית להתקשרות עם דיור מוגן, הדייר מפקיד ברשות בית הדיור המוגן פיקדון כספי בשווי הנע בין מאות אלפים למיליוני שקלים, המקנה לו, בעיקר, את זכות השימוש בדירה והן כבטוחה להתחייבויותיו של הדייר כלפי בית הדיור המוגן. הפיקדון נשחק בשיעור הנע בין 2.5%-3.5% לשנה לתקופה של כ- 12 שנה, והיתרה מושבת לדייר או ליורשיו לאחר עזיבת הדייר את בית הדיור המוגן. עינינו הרואות, בתי הדיור המוגן החזיקו בפיקדונות בהיקף עצום מבלי כל חובה להבטיחם, ובנוסף הם רשאים להשתמש בכספים הללו לכל מטרה שיחפצו, לרבות לשם מימון פרויקטים חדשים. החשש הברור הוא שבית הדיור המוגן ייקלע לחדלות פירעון ולא ישיב לדייר או ליורשיו את יתרת כספי הפיקדון, שהם זכאים לה.

במאמר שלהלן נבחן מספר אספקטים עיקריים בחוק ובהתקשרות עם בית דיור מוגן. נציין, כי החוק חל גם על חוזים קיימים (תחולה רטרוספקטיבית שהינה חריגה), וכי חלק מן ההוראות ייכנס לתוקף ביוני 2015 על מנת לאפשר לבתי הדיור המוגן (ולמדינה) להתארגן ליישומן.

פיקדון ודמי אחזקה

כאמור, הדייר מפקיד ברשות בית הדיור המוגן פיקדון כספי גבוה. פרט לכך, הוא נושא בתשלום חודשי המכונה "דמי אחזקה", בגין השירותים השוטפים (פעילות תרבותית, ניקיון ואחזקה, שירותים רפואיים וכיוצא באלה). שני סוגי תשלומים אלו הם מאמות הסיפים של העסקה עם בית הדיור המוגן. נעמוד על עקרונותיהם בראי החוק.

הצמדת יתרת הפיקדון והשבתה

בתחילת דרכו של הענף, שולמו הפיקדונות כשהם צמודים לשער הדולר, ויתרת הפיקדון, שהדייר זכאי לקבל, הוצמדה גם היא לשער זה. אט אט, כששוק הנדל"ן נפרד מהדולר, עבר גם שוק הדיור המוגן, ברובו המכריע, לתשלומים הצמודים למדד המחירים לצרכן. ההחלטה באיזה אפיק יוצמדו הכספים היא החלטה כלכלית חשובה, ויש להתייחס אליה כהשקעה לכל דבר וענין. בעבר יכול היה הדייר להחליט האם הוא משקיע בדולר או בשקל, אך לא עוד. המחוקק הפגין פטרנליזם מוצהר, וקבע כי הפיקדון יוצמד אך ורק למדד (האפשרות שהכספים ישאו גם ריבית נפלה ממש בדיונים האחרונים של הועדה). העוגן שמצא לכך המחוקק טמון בהישגיו של המדד לעומת הדולר על פני תקופות ארוכות.

הואיל ותחולת החוק היא רטרוספקטיבית נקבעה הוראה מיוחדת לדיירים קיימים, שהפיקדון שלהם הוצמד לדולר, ועל פיה יש להמיר את הפיקדון לשקל ולהצמיד מעתה למדד. אין ספק שזו התערבות בוטה ובדיעבד בסוגיות מסחריות שהוסכמו בין צדדים. עד כדי כך הפליג המחוקק בגישה הפטרנליסטית, שהוא שלל מהדייר, ביודעין, את האפשרות לבחור האם ירצה להמיר לשקל או שמא להישאר במסלול הדולרי. הצעד הנ"ל עלול להסב נזק הן למי מהדיירים הקיימים והן למי מהבתים. יחד עם זאת, דיירים שזכאים לקבל את יתרת הפיקדון בטווח הקצר נהנו מהמרת הפיקדון לשקל לפי שער שהינו גבוה יותר מהשער הנוכחי, ולכך עוד התווספו הפרשי הצמדה.

המחוקק גם קבע כי בית הדיור המוגן ישיב לדייר את יתרת הפיקדון לא יאוחר מיום השבת הדירה או מיום סיום ההתקשרות, לפי המאוחר. דא עקא, מועד סיום ההתקשרות לא הוגדר בחוק, ולפיכך, הבתים יוכלו להגדיר בחוזה מהו מועד סיום ההתקשרות, וכך יוכלו, במקרים מסוימים, לשלוט על מועד ההחזר ולמתוח אותו (האמור כאן מתייחס להחזר לדייר עצמו, ולא במקרה של פטירה שאז נקבע שהכספים יושבו תוך 30 יום ממועד המצאת צו רלוונטי). דומה, כי לא זאת היתה מטרת החוק.
קושייה נוספת נוגעת להשבת הבטוחה על ידי הדייר. לפי החוק על הדייר להשיב את הבטוחה בד בבד עם השבת יתרת הפיקדון, אולם לא ניתן מענה בחוק למקרה שהדייר לא ישיב את הבטוחה במועד זה. מהו הסעד לבית הדיור המוגן במקרה זה? האם ברור שיהא זכאי להמשיך ולהחזיק בפיקדון? ניכר שהתשובה צריכה להיגזר גם מסוג הבטוחה שהדייר מחזיק והאם עיכבון של יתרת הפיקדון הוא צעד מידתי לאור סוג הבטוחה. דבר נוסף, מה ייחשב השבת הבטוחה במקרה שנרשמה משכנתא? האם די בכך שהדייר/יורשיו יחתמו על מסמכי הביטול, או שמא רק מחיקת המשכנתא בפועל תחשב השבה. השאלות הללו בעלות נפקות כלכלית, ורצוי היה לטפל בהן בחוק ולא להותירן חשופות.

עדכון דמי אחזקה

טרם החוק, דמי האחזקה הוצמדו, על פי החוזה, למדד המחירים לצרכן או לדולר, וזאת בהלימה בד"כ, למנגנון ההצמדה של הפיקדון. נוסף על הצמדה זו, נהגו הבתים להעלות את דמי האחזקה בשיעור נוסף, מדי תקופה קבועה או משתנה. עד לפני מספר שנים כל בית בחר במנגנון העלאה משלו (כגון, הסכמה חוזית על העלאה בשיעור ובתדירות קבועים; עדכון מיוחד נוסף כתוצאה מדרישה של רשויות המדינה ו/או מכח דין להוסיף לסל השירותים שרות/ים מסוימים, שלא נכללו בו במסגרת החוזה), אולם בעקבות בקשה שהגישה עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל לבית הדין לחוזים אחידים, התכנסו מרבית הבתים למנגנון העלאה אובייקטיבי - כלכלן/רו"ח חיצוני שיכריע האם יש מקום להעלות את דמי האחזקה ובאיזה שיעור, בד"כ על פי רשימה סגורה של פרמטרים .
בכך לא באה הפסקת האש בחזית זו, ובעקבות תביעה שהגישו דייריה של אחוזת פולג כנגדה, פסק ביהמ"ש המחוזי כי המנגנון החוזי להעלאת דמי האחזקה הנו מקפח, וקבע את המתווה הראוי, לשיטתו, להעלאת דמי האחזקה: נדבך ראשון, שינוי נסיבות המצדיק את העלאה – היינו, עלויות שאינן בשליטת הבית. נדבך שני, ההחלטה אם להעלות את דמי השימוש ובאיזה שיעור תיקבע באמצעות מנגנון אובייקטיבי (ע"א (ת"א) 1152-09, אבני גד ואח' נ' אחוזת פולג 1998 בע"מ, דינים מחוזי 2011(83) 787). פסה"ד הנ"ל הסעיר את השוק הן משום הקביעות בדבר היות ההוראה בחוזה תנאי מקפח והן בשל הפרמטרים שנקבעו כהצדקה להעלאה.

המחוקק לא אימץ את המתווה שנקבע בפסה"ד הנ"ל ופס"ד אחרים (כמו רע"א 1185/97, יורשי ומנהלי עזבון המנוחה מילגרום ואח' נ' מרכז משען, פ"ד נב(4) 145), וקבע כי מעבר להצמדה למדד הבית רשאי להעלות את דמי האחזקה (או כל תשלום אחר שהדייר מחויב לשאת בו) רק בהתאם לשינוי בעלויות התפעול השוטף של הבית, ולא יותר מהשיעור המרבי שנקבע בהסכם. נוסחו של הסעיף הוא בניגוד מוחלט לקריטריונים השונים שנקבעו בפסקה, שעקרם הגבלה על שיעור העלאה ומנגנון אובייקטיבי. במצב דברים זה, לא נסתם הגולל על האפשרות למחלוקות עתידיות בין הבתים לבין הדיירים, וזאת מחמת השאלות הרבות המתעוררות באשר לאופן ביצוע העלאה. כך למשל, לא ברור כל צרכו מה הן העלויות שייכנסו בגדר "עלויות התפעול השוטף" והאם אין הגבלה על סוגי העלויות (לדוג', תשומות בגין דמי ניהול). כמו כן, אין מגבלה על תדירות העלאת דמי האחזקה ו/או על שיעור העלאה (אלא אם כאמור נקבעה מגבלה בהסכם) ואף לא ניתן מענה לאופן שבו ייקבע שיעור העלאה - האם באמצעות דו"ח רוה"ח של הבית המפרט את הסיבות להעלאה ולגובהה, או שמא בדיקה של רו"ח חיצוני? האם לדיירים הזכות לעיין בדו"ח? הסעיף נתון לפרשנויות הבתים בעניינים, שהנם אקוטיים להעלאה ולהשלכות הכלכליות שלה עבור שני הצדדים.
יש שיאמרו כי הסעיף הרע את מצבם של הדיירים בהשוואה להסדרים קודמים שהיו נהוגים במרבית הבתים, ולו משום שהוא מונע מהם את הודאות והיציבות, שהן אבני יסוד עבור הדייר בהתקשרות עם הבית. עד עתה התאפשר לדייר לערוך תחשיב כלכלי הצופה פני עתיד ביחס לתשלומים לבית עוד 10 שנים ויותר, ובהתאם לו לקבל החלטות קריטיות, האם להיכנס לדיור מוגן ולאיזה דיור. כעת, על הדייר לקבל החלטה בתנאים של חוסר ודאות ולהיחשף לתנודות קיצוניות בעלויות (נכון אומנם שצוין בחוק כי ההעלאה לא תהא יותר מהשיעור המרבי שנקבע בהסכם ההתקשרות, אך הבתים יכולים להגביל את ההעלאה בשיעור גבוה מאוד). תחולת הסעיף על חוזים של דיירים קיימים היא מורכבת אף יותר, בפרט לאור הסכמי פשרה שנחתמו בענין וקיבלו תוקף של פס"ד מבית הדין לחוזים אחידים.

בטוחות להבטחת כספי הפיקדון

ציינו לעיל שנושא הבטוחות היה הכוח שהניע את תהליך הרגולציה בתחום, ואכן נבחרו בטוחות המספקות הגנה ראויה לדייר. בהתאם להסדר בחוק, בית הדיור המוגן חייב להציע ללקוחותיו אחת מבין הבטוחות הבאות: ערבות בנקאית; רישום משכנתא מדרגה ראשונה; הפקדת 40% אצל נאמן; עריכת ביטוח שהדייר מוטב בו. דא עקא, החוק קבע גם כי הדייר ישתתף בעלות הכרוכה במתן הבטוחה בשיעור של 80%.

אם למשל, ייבחר בית הדיור המוגן להציע לדייריו ערבות בנקאית, המשמעות הכספית היא הוצאה של עשרות אלפי שקלים. נכון אומנם, שהעלות בגין רישום משכנתא נמוכה משמעותית, אולם בתים רבים מנועים מלהציע בטוחה מסוג זה אם מחמת העדר רישום הזכויות בלשכת רישום במקרקעין ואם מחמת שעבוד מדרגה ראשונה על המקרקעין לטובת הבנקים. ביטוח אין בנמצא, לעת עתה (אולם יש לזכור שהסעיף ייכנס לתוקף ביוני 2015), וסביר כי הבתים ינסו להימנע מהפקדת 40% אצל נאמן, לכן ערבות בנקאית צפויה להיות הבטוחה השכיחה שתוצע.
לאור העובדה שעל הדייר לשאת במרבית העלות הכרוכה במתן הבטוחה, החוק העניק לו פתח מילוט ואפשר לו לוותר על זכותו זו. נציין רק שהוראות החוק קוגנטיות, כך שהוראה המתירה לדייר לוותר על בטוחה הנה חריגה.
ניכר שהשילוב של הטלת מרבית העלויות על שכמו של הדייר יחד עם הפררוגטיבה שלו לוותר עליה, יביא בסופו של דבר לשמירת הסטאטוס קוו בענין זה. במקרה של ערבות בנקאית הדייר צפוי לוותר משום עלותה הגבוהה, ובמקרה הטוב יסתפק באחת מן החלופות המוצעות כיום ע"י הבתים, כגון: הערת אזהרה, משכון זכויות וערבויות שאינן בנקאיות – חלופות שהמחוקק סבר שרמת ההגנה שלהן אינה מספקת.
ההסדר בנושא זה דומה להסדר בחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974, רק שם נקבע שהמוכר ישא בעלות הבטוחה ולרוכש אין זכות לוותר על קבלתה. נכון אומנם שעלות הבטוחה מתגלגלת על שכמו של הרוכש ע"י גילומה במחיר הדירה, אך המטרה מבחינה זו הושגה.

פינוי דייר

נושא מורכב ורגיש במערכת היחסים בין הבית לבין הדייר. כזכור, תנאי בלתו אין למגוריו של הדייר בבית הוא תפקודו העצמאי (גם בסיוע חלקי). תנאי זה, שנקבע גם בחוק, משקף את אינטרס הבתים לשמור על צביונם כעצמאיים (גם קודם לחוק הנושא הודגש בחוזה). עוד יש להבין כי התדרדרות במצבו התפקודי או הרפואי של הדייר מחייבת התייחסות שונה לחלוטין מבחינת השירותים שהבית מעניק. נקודת הזמן הזו יוצרת מתח קבוע בין הדייר ובני משפחתו, החפצים להותיר את הדייר בבית, לבין הבית המבקש לפנותו.
בדרך כלל ינסו הבתים להימנע מנקיטת פעולות חד צדדיות, חרף הכלים החוזיים הקנויים להם, ויתורו אחר מתווה של שיתוף פעולה עם בני המשפחה. המחוקק הבין את רגישות הסוגיה וניסה לאזן בין האינטרסים וליצור תסריט ברור, עד כמה שניתן, במקרה של צורך בפינוי. לשם כך החוק נוקב בעילות הפינוי, משך ההודעה המוקדמת ואף מעגן מנגנוני ערעור. עילת הפינוי הנוגעת למצבו הבריאותי של הדייר צפויה להפוך לכר נרחב למחלוקות, משום שניכר שהמחוקק שם דגש על מצבו הבריאותי של הדייר, אולי כדי ללמדנו כי דייר, שאיננו מתפקד אך גם איננו זקוק לטיפול רפואי, עילת פינוי זו לא תחול לגביו. אם כך, הרי שהמחוקק יצר אנדרוגינוס בבתים: דייר המבקש להיקלט בדיור המוגן, חייב להיות בעל יכולת לדאוג לצרכיו ולנהל את משק ביתו (כאמור, גם בעזרת סיוע חלקי), אולם דייר קיים רשאי להמשיך ולשהות בבית גם אם איננו מתפקד באופן עצמאי כלל. אם פרשנות זו תתקבל הרי שבכוחה לשנות את המציאות בבתים ובענף בכלל.

רישיונות

לא נתעכב על הפרטים הפורמאליים הקשורים לתנאים שנקבעו למתן הרישיון, אלא נסיט את הזרקור לדיון בקושי מרכזי.

הממונה (פונקציה סטטוטורית האחראית על הנפקת רישיונות ואכיפת החוק) רשאי לבטל או להתלות רישיון של מפעיל בנסיבות מיוחדות שנקבעו. על פניו, ניכר שניתן לממונה כלי רב עוצמה במקרים שבעל הרישיון מפר את התחייבויותיו. ברם, בחינה מדוקדקת יותר תגלה כרסום ניכר בכוחו של הכלי ובאפקטיביות שלו מעצם טבעו של שוק הדיור המוגן - מהי המשמעות של ביטול או התליית רישיון מבחינת הדיירים המתגוררים בו? האם המדינה תדאג לפנות את הדיירים למוסדות חליפיים או שמא תכניס מנהל מיוחד זמני? הדבר כרוך בעלויות כבדות מאוד, וגם אם תהא נכונות לשאת בעלויות אלו, יהא קשה מאוד לאתר מקום או מקומות חלופיים לשיכון הדיירים או אף להכניס מנהל מיוחד שיידע לתפעל את המקום, ככל שהדבר ניתן בהתחשב בתנאי שהופר. שאלות רבות נוספות מתעוררות בסוגיה זו, ותשובות בחוק אין. שיקולים קריטיים אלו יעמדו בפני הממונה בטרם ישתמש בסמכותו זו, ועלולים להרתיעו משימוש בסמכויותיו אלו גם כשהדבר נחוץ. קושייה זו לא נעלמה מעינו של המחוקק והיא נדונה בישיבות הועדה, אולם תשובה הולמת לא ניתנה, והמחוקק ביכר עיגון סנקציה מתוך תפיסה שעצם קיומה של ההוראה ירתיע את המפעילים.

אחרית דבר

עסקינן בחקיקה מקיפה, המסדירה ספקטרום רחב של היבטים, החל משלב הקמת בית הדיור המוגן ועד לתום מגוריו של הדייר בבית. נוסף על כך, עוגנו מנגנוני פיקוח, וגורמי האכיפה צוידו בארסנל של סנקציות כלפי בתים, שרק יעזו להפר את הוראות החוק.
לעומת זאת, תרומתה האיכותית של הרגולציה, אינה מובהקת, וניכרים פערים משמעותיים בין ההצהרות בהצעות החוק ובדיונים לבין התוצאה הסופית. ניתוח החוק מלמדנו כי פרמטרים רבים הם למעשה מתן תוקף למציאות שנהגה ברובה בענף ושמירה על הסטאטוס קוו (תוצאה זו מלמדת אותנו אודות דעתו של המחוקק על הענף), וכי דווקא בסוגיות האקוטיות כמו מנגנוני ההצמדה, עדכון תשלומים והבטוחות - ניתן לדבר על החמצה. המחוקק התערב, באופן חריג, שלא לומר בוטה, בהיבטים המסחריים של העסקה, גם אם זו כבר נחתמה, וביטל כל חשיבות של הסתמכות הצדדים על אדניה. בגדר חידה לא פתורה נותרה השאלה, שאם כבר בהתקף פטרנליזם עסקינן, מדוע אפשר המחוקק לדייר לוותר על זכותו לבטוחה?
גם תחולת החוק הרטרוספקטיבית אינה ניצבת על קרקע משפטית איתנה.

למידע נוסף אודות ייעוץ משפטי בתחום הדיור המוגן לחצו כאן

החוק מעורר עוד קושיות רבות, שהיריעה כאן קצרה מלהחיל, וזאת משום שהוא מכיל לקונות מחד ופוטנציאל לספקטרום רחב של פרשנויות שונות מאידך. מצב דברים זה מחזיר את כובד המשקל לחוזה שייחתם בין הדייר לבין הבית.

רקפת שפיים מרדכי, עו"ד
 

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה.הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.


כל הזכויות במאמר זה שמורות לעו"ד רקפת מרדכי שפיים ואין לעשות בו כל שימוש לרבות הפצתו או העתקתו.

 

 
 
טלפון : 09-7655516
נייד : 052-2654543
© כל הזכויות שמורות לעו”ד רקפת מרדכי שפיים
אודות דיור מוגן נדל"ן משפט מסחרי פרסומים מאמרים לקוחות ממליצים גישור בדיור מוגן צור קשר  
 
איל פור בניית אתרים מומחים בפרסום בגוגל בישראל