חדשות ופסיקה
 
 
קישורים שימושיים
 
 



עמוד הפייסבוק של עו"ד רקפת שפיים מרדכי>>

תחנת דלק בסמיכות לדיור מוגן - האם מותר?

בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים

 

 

עת"מ 25491-04-13 טופ אויל בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה מגדל העמק ואח'

 

בפני

כב' השופט הבכיר זיאד הווארי

 

 

העותרת:

 

טופ אויל בע"מ

על ידי ב"כ עוה"ד יאיר אבני ואח'

מרח' פל-ים 2, חיפה – 33095

 

נגד

 

המשיבות:

 

1.ועדה מקומית לתכנון ובניה מגדל העמק

על ידי ב"כ עוה"ד אמיר בירנבוים ואח'

מרח' פרופ' מנחם פלאוט 10, רחובות – 76706

 

2.ועדת ערר מחוזית - מחוז צפון

על ידי ב"כ עוה"ד אפרת רבהון

מפרקליטות המדינה – מחוז צפון

רח' גלבוע 9 – נצרת עילית

     

 

מיני-רציו:

  • פירוש תכליתי של המונח "דיור מוגן" אינו מאפשר את השמתו באותה קטגוריה של בתי מגורים "רגילים" בתכנית המתאר הארצית לתחנות תדלוק, והוא מתאים הרבה יותר להגדרת "מעון לקשישים". משכך, פרשנות המשיבות להגדרת "דיור ציבורי" הינה פרשנות סבירה ותכליתית של הדין.
  • משפט מינהלי – בית-המשפט לעניינים מינהליים – היקף הביקורת
  • תכנון ובנייה – תכניות – פירושן
  • פרשנות – דין – פרשנות תכליתית

.

עתירה כנגד החלטת ועדת הערר לפיה נדחה ערר העותרת כנגד החלטת הועדה המקומית לדחות את התוכנית המוצעת, במסגרתה מעוניינת העותרת בהקמת תחנת תדלוק במרחק קטן משמונים מטרים  מדיור מוגן. השאלה הנה האם הדיור המוגן נופל תחת הגדרת מוסד ציבורי הנזכר בסעיף 15.1 לתמ"א 18, הכולל אף מעון לקשישים והמחייב שמירה של 80 מטרים לפחות מתחנת התדלוק, או תחת הגדרת מגורים רגילים, המחייבים מרחק של 40 מטרים. המשיבות ראו בדיור המוגן כמוסד ציבורי ומכאן העתירה. 

.

בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את העתירה ופסק:

התערבות ביהמ"ש בהחלטה המנהלית מוגבלת למקרים של חוסר סבירות קיצונית ומהותית של ההחלטה המינהלית היורדת לשורשם של הדברים. התערבות זו מצומצמת יותר כשעסקינן בהחלטה מנהלית של רשויות התכנון, שניתנה לאחר שיקול דעת. אכן, המשיבות נתנו פרשנות מרחיבה להגדרת דיור ציבורי, אולם בנסיבות העניין המדובר בפרשנות סבירה ותכליתית של הדין החל ויש אף לתת משקל ממשי לעמדת רשויות התכנון שהינן טריבונל מקצועי בתחום.

לא ניתן להכניס את  דיירי הדיור המוגן תחת ההגדרה הרגילה של "מגורים", כאשר הן עפ"י הוראות חוק הדיור המוגן והן בהתאם לבחינה תכליתית של הדברים, עולה כי דיור מוגן הינו מוסד שנועד ליצור סביבת דיור מוגנת לאנשים המתקשים בניהול חיים עצמאי. מטרתו של סע' 15.1 לתמ"א הינו הגנה על ביטחון תושבים המתגוררים בסמיכות לתחנת תדלוק, כאשר החשיבות למרחקים המשתנים של תחנת התדלוק מצוי ביכולת התושבים להתפנות מהמקום במהירות ובכוחות עצמם. פירוש תכליתי של המונח "דיור מוגן", כאשר גיל הדיירים בו עומד למצער על ששים שנה ואף חוק הדיור מחייב כי יוענקו לדיירים מוגנים שירותי תמיכה שונים ומגוונים, אינו מאפשר את השמתו באותה קטגוריה של בתי מגורים "רגילים" אלא מתאים הרבה יותר להגדרת "מעון לקשישים". אף אם היה נקבע כי טווח הבטיחות הנדרש להקמת תחנת תדלוק הינו 40 מ', עדיין שמור למשיבות שיקול דעת מהותי באם לאשר את התוכנית המוצעת להפקדה ומשכך קבעה הוועדה המקומית, בהתאם לשיקולים תכנוניים ובהתאם לזכותה לפי התמ"א, שלא לאפשר לעותרת חריגה מהוראות התמ"א. וועדת הערר מורכבת מאנשים מקצועיים ובעלי מומחיות בנושא התכנוני ולחבריה יש זכות מלאה להעלות על הכתב אף את עמדתם התכנונית, ככל שזו רלוונטית לעניין.

 

 

פסק דין

  1.  לפניי עתירה במסגרתה מתבקש בית המשפט לבטל את החלטת המשיבה 2 (להלן: "ועדת הערר") מיום 19.3.13, לפיה נדחה ערר העותרת כנגד החלטת המשיבה 1 (להלן: "הועדה המקומית") לדחות את תוכנית מה/מק/1/13285 (להלן: "התוכנית המוצעת"), ולהורות לוועדה המקומית לדון שוב בתוכנית המוצעת לגופה.

 

2.         רקע עובדתי בתמצית:

 

א.         העותרת היא החוכרת של חלקה 119 בגוש 17819 (להלן: החלקה) אשר מצויה בתחום מרחב התכנון של הועדה המקומית.

 

על החלקה חלה תוכנית ג/13285 "מגדל העמק- רובע 2000 עדכון" (להלן: "תוכנית מגדל") שמטרתה תכנון מחודש של שכונות מגורים ומבני ציבור במגדל העמק. עפ"י תוכנית מגדל סומנה החלקה כאזור מסחר- מגרש 506. כעולה מתקנון התוכנית, מיועד מגרש 506 "להקמת מבנה מסחרי לשימוש תושבי השכונה- מבנה דו קומתי. (תתאפשר בניית גלריה בקומת הכניסה שתחושב בשטחי השירות). תתאפשר הקמת חניה תת- קרקעית מתחת למבנה. תישמר זכות מעבר דרך המגרש במפלס הקרקע מדרך מס' 50 אל שביל הולכי רגל "ו".

השימושים המותרים: סופרמרקט או מרכול, חנויות אחרות לממכר מזון, ביגוד, מכשירי כתיבה מוצרי חשמל, סוכנות דואר, מזנון וקפטריה. לא יותרו פתיחת עסקים מזהמים ו/או מרעישים. זכויות בניה- כמתואר בסעיף 3.2". (ראו נספח 2 לעתירה).

 

ב.         סמוך לחלקה, מצוי מגרש 540 אשר ייעודו לפי תוכנית מגדל וכן תוכנית ג/18835 לדיור מיוחד ומיועד להקמת דיור מוגן (להלן: המגרש הסמוך").

 

ג.          העותרת הגישה לוועדה המקומית את התוכנית המוצעת, אשר מטרתה הקמת תחנת תדלוק המשולבת במתחם מסחרי. התוכנית המוצעת הציעה כי החלקה תחולק לשני מגרשים האחד לייעוד מסחרי והשני לייעוד של תחנת הדלק. (ראו נספח 4 לעתירה).

 

ד.         ביום 23.10.12 דחתה הוועדה המקומית פה אחד את התוכנית המוצעת לשילוב תחנת הדלק עם המתחם המסחרי מהסיבות הבאות:

 

1. אין עמידה במגבלות מרחקי הבטיחות שנקבעו בתמ"א 19 תיקון מס' 4, המרחק הנדרש לשמור מהייעוד "מגורים מיוחד" המשלב דיור מוגן ברשימת התכליות הוא 80 מ' ולא 40 מ' כטענת היזם או 36 מ' כפי שמוצע בתכנית (הכוונה ככל הנראה לתמ"א 18 (שינוי מס' 4) (להלן: "התמ"א") המצורפת כנספח 11 לעתירה- ז.ה.).

2. חו"ד איגוד ערים לכבאות המתייחסת לדיור מוגן כייעוד שצריך לשמור מרחק מכסימלי.

3. אין שמירה על מרחק מינימלי גם מייעוד מגורים שהוא 40 מ' הוועדה דוחה את הבקשה להקלה מסיבת קירבה יתרה לייעודים הגובלים המהווים פגיעה מהותית בסיבה הקרובה."

 

עם זאת, אישרה הוועדה את השינויים במתחם המסחרי בתוכנית המוצעת, ללא שילוב תחנת דלק ובכפוף למילוי מספר תנאים. (ראו נספח 6 לעתירה).

 

ה.         על החלטת הוועדה המקומית הגישה העותרת ערר לוועדת הערר. ביום 19.3.13, לאחר דיון בתוכנית המוצעת, דחתה ועדת הערר את ערר העותרת ברוב דעות של ארבעת חברי הוועדה מול דעתו החולקת של יו"ר ועדת הערר. 

 

ו.         החלטת וועדת הערר:

בהחלטתם הפנה חברי ועדת הערר לסוגיה היחידה אשר בה עוסק הערר- והיא האם הדיור המוגן הקבוע בתוכנית מגדל ובתוכנית המוצעת הינו כזה המחייב שמירה על מרחק של 80 מ' ממשאבות התדלוק בהתאם להגדרת מוסד ציבורי הנזכר בסעיף 15.1 לתמ"א או שמא המדובר במוסד המהווה למעשה סוג של מגורים, ממנו יש לשמור מרחק של 40 מ' בלבד. 

 

עוד הבהירו כי מקובל עליהם המבחן אותו קבעה ועדת הערר, אשר הינו "מבחן ההתפנות", כאשר כל עוד המדובר בשימוש בקרקע המאפשר פינוי מהיר, אין צורך בשמירה על מרחק של 80 מ'.

 

בעמדת המיעוט עמד יו"ר ועדת הערר, אשר קבע כי אין לראות בדיירים המתגוררים בדיור מוגן כמעון לקשישים המחייב שמירה של 80 מ' מתחנת תדלוק, כאשר לטענתו עמדה זו אף מקובלת על המועצה הארצית לתכנון ובנייה כפי שהוצגה בעת"מ 3146/08 אחוזת פולג 1988 בע"מ נ' ועדת משנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה ואח'

 

אל מול דעתו של יו"ר ועדת הערר עמדה דעת הרוב של ארבעת החברים האחרים, אשר סברו כי דין הערר להידחות. לשיטתם, הבחינה הראויה במקרה היא של כל השימושים המותרים בקרקע על פי תוכנית מגדל, תוך התייחסות לאפשרות המייצרת את מרבית המגבלות על הקרקע, ולו בשביל הצורך לשמר את כל האפשרויות שתוכנית מגדל מציעה. לעניין זה קבעו כי אף שדיור מוגן מאפשר כניסת דיירים שגילם המינימאלי 60, הרי שמטבע הדברים המדובר בדיירים שזה יהיה מקום מגוריהם האחרון ומכל מקום, תוך מספר שנים מועט יגורו במקום קשישים של ממש עם מגבלות תנועה ממשיות. הוסיפו כי בשים לב לסעיף 15.1(2) לתמ"א, אשר נועד לשמור על ביטחון התושבים באזור תחנת התדלוק, יש לראות בדיור מוגן כמוסד ציבורי הנופל לגדר הסעיף אף לפי "עיקרון הזהירות המונעת" וכי במבחן בין שמירה על בריאות הדיירים אל מול האינטרס הכלכלי של העותרת יש להעדיף את הראשון. עמדת הרוב התייחסה לפרשת פולג, אולם לא מצאה בה כל חשיבות לענייננו, מקום שעסקה בסוגיה שונה בתכלית. על כן מצאה דעת הרוב כי פרשנות של תכליתה האמיתית של התמ"א מחייבת להגן על אלו שאינם יכולים להתפנות במקרה חירום ועל כן יש מקום לקבל את הכרעת הועדה המקומית בעניין ולדחות את הערר. (ראו נספח 1 לעתירה).  

 

ז.         ביום 28.3.13 פנתה העותרת ליו"ר ועדת הערר בבקשת רשות לערור לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. בתשובתו מיום 7.4.13 קבע יו"ר ועדת הערר כי מקום שהמדובר בשאלה משפטית טהורה אין כל יתרון לוועדה המחוזית על ועדת הערר, יש לפנות לבית המשפט בעתירה מנהלית על מנת שזה יכריע בסוגיה (ראו נספח 10 לעתירה).

 

בהתאם להחלטה זו, הגישה העותרת את העתירה שלפניי.

 

3.         טענות הצדדים בתמצית:   

 

א.         לטענת העותרות שגו הועדה המקומית ודעת הרוב בוועדת הערר עת השוו  את הדיור המיוחד להגדרת מוסד ציבורי שהינו מעון לקשישים כהגדרת סע' 15.1(א)(2) לתמ"א ודחו את עמדת ונימוקי יו"ר ועדת הערר בעניין. העותרת הפנתה להגדרת המונח מעון בחוק הפיקוח על מעונות, התשכ"ה- 1965 ממנה עולה לטענתה כי אין די בקיומה של קשישות על מנת להיכנס להגדרת סע' 15.1(א)(2) לתמ"א, אלא שאותם קשישים צריכים אף להיות חוסים, דבר אשר אינו מתקיים בענייננו, מכל מקום העותרת אינה מקבלת אף את הגדרתם של הדיירים בדיור מוגן כקשישים. לשם תמיכה בטענותיה הפנתה העותרת ליתר הנזכרים בסע' 15.1(א)(2) לתמ"א ללמדנו כי עיקר המבחן הינו ה"חוסות" של דיירי אותן מוסדות ולא הקשישות, אשר הוא הרלוונטי לצורך "מבחן ההתפנות המהירה".

 

העותרת שבה והפנתה לפרשת פולג, שם נקבע כי יש לראות ביחידות דיור בכפר גימלאים כיחידות מגורים לכל דבר ועניין, וגם בענייננו היא סבורה כי יש לסווג את הדיור המוגן ל"מגורים" ולא כמעון לקשישים, על כן מותרת הקמת תחנת תדלוק במרחק 40 מ'. עוד הפנתה העותרת וטענה כנגד הכרעת דעת הרוב בועדת הערר לפיה יש לבחון את כלל השימושים המותרים בקרקע על פי תוכנית מגדל ולהתייחס  לאפשרות המייצרת את מרבית המגבלות, כאשר לשיטת העותרת מסקנה זו מובילה לתוצאה אבסורדית בה תחוייב שמירת מרחק של 80 מ' גם ממגרש המיועד למגורים שכן בכל אזור מותרת הקמת מעון לקשישים.

 

העותרת הוסיפה כי אף שייקבע כי אין בית המשפט נוטה להמיר את שיקול דעתו של המוסד התכנוני בשיקול דעתו שלו, הרי שלפנינו אין המדובר בעניינים תכנוניים אלא בטעות פרשנית שעשתה ועדת הערר בפרשנות הדין החל, ולפיכך מוסמך בית המשפט לעניינים מנהליים להתערב בהחלטה. עוד הפנתה לדעתו החולקת של יו"ר ועדת הערר, אשר הינו המשפטן היחיד בועדת הערר וחזקה שפרשנותו היא המתיישבת עם הוראת הדין.

 

נוכח כל האמור ביקשה העותרת להפוך את החלטת ועדת הערר ולהורות על החזרת הדיון בתוכנית המוצעת לוועדה המקומית לשם דיון לגופו של עניין.   

 

ב.         מנגד, ביקשו המשיבות להורות על דחיית העתירה. לטענת המשיבות החלטות הועדה המקומית וועדת הערר בסוגיה מנומקות, סבירות ונכונות בנסיבות העניין. 

 

המשיבות הפנו להגדרות הדיור הציבורי, כאשר גילם המינימאלי של הדיירים בו הינו ששים שנה וכי החוק מוסיף וקובע הבחנות רבות בין דיירים כאלו ובין מגורים רגילים, אשר מלמדים כי בית של דיור מוגן אינו מגורים גרידא, אלא מבנה המספק סביבת מגורים תומכת לאוכלוסיה קשישה המתגוררת שם. בהתאם, טענו כי החלטת המשיבות לקבוע מרחק בטיחות של 80 מ', בדומה לקביעת התמ"א לעניין מעון לקשישים הינה הפרשנות המשפטית הנכונה בנסיבות העניין.

 

המשיבות טענו כי בישיבות השונות בהן נשמעו כל הגורמים הרלוונטיים נדונה התוכנית המוצעת גם לגופה מבחינה תכנונית ואף מטעם זה נדחתה. לעניין זה הוסיפו כי אף אם הייתה מתקבלת עמדת המיעוט של יו"ר וועדת הערר, עדיין לא הייתה כל אפשרות לקבל את התוכנית מבחינה תכנונית.

 

המשיבות הפנו לפרשת פולג הנזכרת וטענו כי מהותה ונסיבותיה שונות לחלוטין מהעניין הנדון לפנינו. המשיבות הוסיפו והפנו להוראות חוק ולפסיקה, אשר לטענתן ערכו הפרדה ברורה בין דיור מוגן ובין בתי מגורים.       

 

4.         דיון והכרעה:

 

לאחר שבחנתי את נימוקי העתירה ואת טענות באי כוח הצדדים הגעתי לידי מסקנה כי דינה של העתירה להידחות. להלן נימוקיי;

 

סע' 15.1 לתמ"א שכותרתו "מרחק מיעודי קרקע רגישים ומשימושי קרקע רגישים" קובע כדלקמן:

 

"(א)  לא תופקד תוכנית, לא תאושר ולא יינתן אישור לפי סעיף 8, אלא אם המרחק האווירי בין צינורות האוורור של המיכלים התת-קרקעיים, אי עמדות התדלוק ונקודות המילוי של מיכלי הדלק של תחנת התדלוק לבין גבול המגרש המיועד לשימושים המפורטים בסעיף 1 ו2 (להלן- מגרש השימושים הרגישים) הינו לפחות המרחק הנקוב להלן:

2)         מוסדות לציבור לרבות בית חולים, מעון לקשישים, בית כלא, פנימיה לקטינים, מוסד חינוך, גן ילדים, בית ספר וכיוצ"ב – 80 מטרים".

 

אין חולק בין הצדדים כי במסגרת התוכנית המוצעת של העותרת היא מעוניינת בהקמת תחנת תדלוק במרחק קטן משמונים מטרים מהמגרש הסמוך אשר מוגדר כ"דיור מיוחד" ומיועד לשם מגורים בדיור מוגן.

 

השאלה המצריכה הכרעה אם כן הנה האם אותו דיור מוגן נופל תחת הגדרת סע' 15.1(א)(1) לתמ"א, המחייב מרחק של 40 מטרים מתחנת התדלוק או תחת סע' 151(א)(2) המחייב שמירה של 80 מטרים לפחות.

 

הועדה המקומית וועדת הערר מצאו כאמור כי דיור מוגן נכלל תחת לשון סעיף 151(א)(2), זאת נוכח גילם של דיירי הדיור המוגן אשר עומד על ששים שנים לפחות, ולפיכך דחו את התוכנית המוצעת שהגישה העותרת.

 

כידוע, התערבותו של בית המשפט בהחלטה המנהלית תהיה מוגבלת רק למקרים של חוסר סבירות קיצונית ומהותית של ההחלטה המינהלית היורדת לשורשם של הדברים, התערבות זו אף מצומצמת יותר עת עסקינן בהחלטה מנהלית של רשויות התכנון, אשר ניתנה לאחר שיקול דעת. לעניין זה נקבע בין היתר בעת"מ 1284/01 עזבון המנוח חיים קלמן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה דרום השרון, (פורסם בנבו):

 

בשורת פסקי דין נקבע העיקרון לפיו, בית המשפט לעניינים מינהליים לא ימיר שיקול דעת רשויות התכנון בשיקול דעתו שלו. וכן בית המשפט אינו מומחה בענייני תכנון התערבות בשיקול דעת הרשויות תיעשה במשורה ותוגבל אך למקרים של חוסר סבירות קיצונית ומהותית של ההחלטה המינהלית, היורדת לשורשם של דברים, כמו גם למקרים בהם חרגה הרשות מסמכותה. כב' השופט ברק (כתוארו אז) עמד על כך בהרחבה: "כדי שסטייה מסטנדרט ההתנהגות המקובל של רשות מנהלית סבירה תביא לביטול המעשה המנהלי, יש צורך בסטייה מהותית, היורדת לשורש הענין". וכפי שנקבע על ידי כב' השופט אלון (בג"צ 558/79, פלבר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' , 620".

 

בענייננו, טוענת העותרת כי אין עסקינן בשאלה תכנונית טהורה כי אם אלא בשאלה של פרשנות הדין החל. לטענתה, הפרשנות שנתנו המשיבות לתמ"א הינה ניתוח שגוי של הוראות הדין החלות ושל הלכות בעניין, ועל כן ראוי כי בית המשפט יתערב בה.

 

אף שהנני מסכים עם העותרת כי עסקינן בשאלה שעיקרה פרשנות לדין החל, עם זאת אינני מוצא כי הפרשנות שנתנו המשיבות לדין החל הינה שגויה ככלל. אכן, המשיבות נתנו פרשנות מרחיבה להגדרת דיור ציבורי, אולם בנסיבות העניין אין המדובר לטעמי בניתוח משפטי שגוי אלא בפרשנות סבירה ותכליתית של הדין החל. בנסיבות העניין ומקום שמצאתי כי הפרשנות שהציעו המשיבות סבירה בהחלט, יש לטעמי אף לתת משקל ממשי לעמדת רשויות התכנון אשר הינן טריבונל מקצועי בתחום, בהתאם לפסיקה שצויינה לעיל.

 

כאמור, השאלה העומדת בפנינו הינה באשר לסיווג של "דיור מוגן" אם כהגדרת  מגורים רגילים או שמא כמוסד ציבורי הכולל אף מעון לקשישים. לטעמי יש לבחון את הסוגיה בפרשנות תכליתית של הוראות התמ"א, כפי שלטעמי עשתה דעת הרוב בועדת הערר.

 

חוק הדיור המוגן, התשע"ב- 2012 (להלן: "חוק הדיור) מגדיר בית לדיור מוגן כ"מקבץ דירות המיועד למגורי דיירים, הבנוי במבנה אחד או בכמה מבנים סמוכים, שבו מוצעת לדיירים, תמורת תשלום מצידם, שירותים נוסף על שירותי אחזקה, ניקיון או שמירה". בהמשך קובע חוק הדיור כי דייר מוגן הינו "מי שמלאו לו שישים שנים ומתגורר בדירה בבית דיור מוגן וכן בן זוגו המתגורר עימו בדירה".

 

עיון בחוק הדיור מעלה הוראות חוק מהותיות המבדילות באופן מובהק בין דיור מוגן ומגורים "רגילים". כך ניתן לציין את סע' 2 לחוק הדיור אשר קובע כי ניהול דיור מוגן מחייב רישיון, סע' 14 לחוק הדיור מחייב כי בבית דיור מוגן יועסקו רופא, עובד סוציאלי ואחות, סע' 16(ה) לחוק הדיור קובע כי הסכם ההתקשרות בין בעל רישיון ההפעלה והדייר המוגן יהיה לתקופה בלתי קצובה וכן הוראות נוספות רבות היוצרות לטעמי אבחנה של ממש בין דייר מוגן ובתי מגורים "רגילים", ממנה אין להתעלם.

      

מן האמור עולה בצורה מובהקת כי לא ניתן להכניס את  דיירי הדיור המוגן תחת ההגדרה הרגילה של "מגורים" המצויה בסע' 15.1(א)(1) לתמ"א, המחייבת מרחק של 40 מ' בלבד מתחת תדלוק. וזאת כאשר הן עפ"י הוראות החוק והן בהתאם לבחינה תכליתית של הדברים, עולה כי דיור מוגן הינו מוסד שנועד ליצור סביבת דיור מוגנת ותומכת לאנשים המתקשים בניהול חיים עצמאי.

 

מטרתו של סע' 15.1 לתמ"א הינו הגנה על ביטחון תושבים המתגוררים בסמיכות לתחנת תדלוק, כאשר החשיבות הרבה למרחקים המשתנים של תחנת התדלוק מצוי ביכולתם של אותם תושבים להתפנות מהמקום במהירות ובכוחות עצמם בעת צורך. לטעמי פירוש תכליתי של המונח "דיור מוגן", כאשר גיל הדיירים בו עומד למצער על ששים שנה ואף חוק הדיור מחייב כי יוענקו לדיירים מוגנים שירותי תמיכה שונים ומגוונים , אינו מאפשר את השמתו באותה קטגוריה של בתי מגורים "רגילים" אלא מתאים הרבה יותר להגדרת "מעון לקשישים" המצוי בסע' 15.1(א)(2) לתמ"א. 

 

לעניין זה אף מצאתי להפנות לזהות שנקבעה בין דיור ציבורי ומעון לקשישים בנושאי בטיחות שונים. כך נקבע בסע' 3.2 להוראת מפקח כבאות ראשי מס' 512: "לא תעשה הבחנה בין ההגדרות השונות במעונות לזקנים, כגון: "מעון לזקנים עצמאים", "דיור מוגן", "מעון לזקנים תשושים" ו-"מעון לזקנים סיעודיים", זאת במטרה לצמצם את ריבוי הייעודים מחד גיסא, ומאידך גיסא לתת אפשרות לדיון מקצועי ספציפי במקרים ייחודים". (ראו נספח ח' לתשובת הועדה המקומית)

 

העותרת הוסיפה וטענה כי אין די בקיומה של קשישות על מנת להיכנס להגדרת סע' 15.1(א)(2) לתמ"א, אלא שאותם קשישים צריכים אף להיות חוסים תחת פיקוח, דבר אשר אינו מתקיים בענייננו.

 

טענה זאת לא מצאתי לקבל. ראשית כאמור מחייב חוק הדיור כי דיור מוגן ינוהל בידי מנהל ויעניק למתגוררים בו שירותים שונים ונבדלים מדיירים במגורים "רגילים", על כן איני מקבל את הטענה שהם אינם נמצאים תחת פיקוח. לעניין זה ניתן להפנות אף לסע' 23 לחוק הדיור הקובע כי בעל רישיון הפעלה בדיור מוגן אחראי לבדיקת שלומו ורווחתו של כל דייר בבית הדיור המוגן, וכי בדיקה כאמור תתבצע פעם אחת ביום לפחות.

 

שנית וכפי שכבר קבעתי קודם לכן, בחינה של תכלית סע' 15.1 לתמ"א מלמד לטעמי כי ראוי לסווג את דיירי הדיור המוגן בדומה למעון לקשישים וזאת כאשר המדובר באנשים מבוגרים אשר בחלקם אינם עצמאיים לחלוטין וסביר בהחלט שיזדקקו לעזרה בפינוי מהיר בשעת צורך. לטעמי פעלו המשיבות כדין עת בחנו את האינטרס הראוי בנסיבות העניין- שמירה על בריאותם ושלמות גופם של הדיירים במקום- ואיני רואה כל מקום לבטל את החלטתן.

 

העותרת אף הפנתה לפסה"ד בפרשת פולג, אשר תומך לטענתה בעמדה שהציגה. בפרשת פולג נבחנה השאלה כיצד לסווג יחידות דיור בכפר גימלאים בקיבוץ. בחינתו של בית המשפט לעניינים מנהליים בפרשת פולג נסובה סביב הוראות תמ"א 35 המתייחסת למגבלות שנקבעו באשר למספר יחידות דיור כפריים על חשבון שטחים פתוחים, כאשר המדובר בבתים פרטיים הזהים לבתים שבנה הקיבוץ לחבריו. אכן, בסופו של יום קבע בית המשפט לעניינים מנהליים שיחידות דיור בכפר גמלאים הינן יחידות דיור רגילות לכל דבר ועניין, אולם בנסיבות העניין אין בהכרעה זאת להועיל בדבר לעותרת. כפי שקבעה ועדת הערר, הסוגיה שלפנינו נעוצה בשיקולי בטיחות שהינם שונים לחלוטין מאלו שעמדו לפני בית המשפט בפרשת פולג. בנוסף, אף נסיבות המקרה שונות מהותית ובאופן שלטעמי אינו מאפשר כל גזירה שווה בין פרשת פולג והמקרה שלפנינו וזאת מקום בו הדיור המוגן  אינו דומה במאומה לבנייה הפרטית שהוזכרה בפרשת פולג. מכל מקום, בפרשת פולג המדובר בהכרעה של בית המשפט לעניינים מנהליים, כך שאף לו הייתה מתקבלת הטענה כי ההכרעה שם תומכת בעמדת העותרת, הרי שאין הכרעה זאת מחייבת בית משפט זה.  

 

במסגרת העתירה אף הלינה העותרת כנגד התייחסות של עמדת הרוב בועדת הערר, אשר ניתנה "מעבר לנדרש" בנושאים תכנונים, אשר לטענת העותרת כלל לא נדונו ודעת הצדדים לא נשמעה בהם. לטענת העותרת, התייחסות זו מבלי שניתנה לה ההזדמנות להשמיע את עמדתה הינה בגדר חריגה מסמכות.

 

אף טענה זאת לא מצאתי לקבל. כידוע, אף אם הייתי קובע כי אכן טווח הבטיחות הנדרש להקמת תחנת תדלוק בחלקה הינו 40 מ', עדיין שמור למשיבות שיקול דעת מהותי באם לאשר את התוכנית המוצעת להפקדה. הדברים אף נקבעים באופן ברור בסעיף 9.1 לתמ"א הקובע כי "אין בתוכנית זו כדי לחייב את מוסדות התכנון להפקיד תוכנית, לאשר תוכנית או ליתן היתר לתחנת תדלוק לפי סעיף 8" וכן סעיף 9.2 לתמ"א לפיו "9.2 טרם החלטה על הפקדת תכנית, אישור תכנית או מתן היתר לפי סעיף 8 לתחנת תדלוק יבחן מוסד התכנון את מאפייני האזור ובכלל זה היבטים סביבתיים, נופיים, חזותיים, תחבורתיים ובטיחותיים ואת תחנות התדלוק באזור, הן הקיימות והן תחנות שטרם הוקמו והנכללות בתכנית מאושרת או מופקדת או שניתן להן היתר על פי סעיף 8".

 

אכן המשיבות בחנו את התוכנית המוצעת אף מבחינה תכנונית. הועדה המקומית, בישיבתה מיום 23.10.12 דנה אף בהיבטים תכנוניים של התוכנית המוצעת לרבות עמדת היזם, עמדת עורך התוכנית המוצעת, עמדת נציג שירותי וכבאות וכיצ"ב. בהחלטתה לדחות את התוכנית המוצעת, ציינה הוועדה המקומית מפורשות כי המרחק המוצע בתוכנית לתחנת התדלוק עומד על 36 מ' בלבד. בהתאם לכל האמור, קבעה הוועדה המקומית כי אין שמירה על מרחק מינימאלי גם מייעוד מגורים של 40 מ', ובשל קירבה יתרה לייעודים הגובלים המתירים פגיעה מהותית בסביבה הקרובה, אין אף מקום לקבל את בקשת העותרת להקלה בעניין. משמע, אף אילו היה נקבע שטווח הבטיחות הנדרש הינו 40 מ', עדיין קבעה הוועדה המקומית, בהתאם לשיקולים תכנוניים ובהתאם לזכותה לפי התמ"א שלא לאפשר לעותרת חריגה מהוראות התמ"א.

 

וועדת הערר דנה גם בשאלת הפן התכנוני בהחלטתה וציינה כי הכוונה הגלומה בתוכנית מגדל הינה הקמת מרכז מסחרי קטן לשכונה אשר יאפשר לבאי השכונה לרכוש מוצרים הנדרשים להם והצבת המרכז המסחרי בסמוך לדיור מוגן נועד להקל על אוכלוסיה המתקשה יותר בתנועה להגיע למקום באין מפריע, כאשר הקמת תחנת דלק במקום סותרת טענות אלו.

 

איני מקבל את עמדת העותרת כי לוועדת הערר אסור היה לעסוק בנושאים אלו. כאמור, וועדת הערר מורכבת מאנשים מקצועיים ובעלי מומחיות בנושא התכנוני. יתירה מכך, הוועדה המקומית, כפי שהבהרנו, דחתה את התוכנית אף מטעמים תכנוניים. במצב דברים זה יש לטעמי זכות מלאה לחברי וועדת הערר להעלות על הכתב אף את עמדתם התכנונית, ככל שזו רלוונטית לעניין. אוסיף לעניין זה כי למעשה מבקשת ממני העותרת מחד שלא לקבל את דעת הרוב בוועדת הערר מקום שאין לחברים בה כל מומחיות משפטית בשונה מיו"ר הוועדה, ומאידך, מבקשת ממני לדחות אף את עמדתם התכנונית של חברי וועדת הערר, אשר נמצאת ללא ספק בין תחומי מומחיותם. כאמור, טענות אלו אין להן מקום ולא מצאתי לקבלן.

 

מעבר לנדרש אוסיף, כי ככלל מקובלת עליי העמדה התכנונית שהעלו המשיבות, כאשר דומה שלא לחינם אפשרה התוכנית המוצעת הקמת מבנה מסחרי, אולם לא ציינה דבר בנוגע לתחנת תדלוק. 

 

עוד אוסיף כי גם עמדת המיעוט של יו"ר וועדת הערר, אשר עליה נסמכת העותרת רבות בעתירתה כלל אין בה להועיל לעותרת. אף שיו"ר ועדת הערר קבע כי עקרונית אין מניעה להתיר בניית תחנת תדלוק במרחק של 40 מ' ממגרש הדיור המוגן, הוא הוסיף וקבע כי ניתן לפרש את תוכנית מגדל באופן שהדיור המוגן יכלול גם שירותים נוספים, אשר הקמתם לא תאפשר לעותרת לבנות את תחנת התדלוק במרחק של פחות משמונים מ' מהם. על כן סבר יו"ר ועדת הערר כי מן הראוי "לכלול את המגרש של הדיור המוגן בתחום בקו הכחול של התוכנית, ולציין במסגרת ייעוד הקרקע כי בתחום זה לא יותרו שימושים מהסוג הקבוע בסעיף 15.1(2) לתמ"א. בצורה זו ייכלל גם בעל המגרש הנ"ל בתחום התוכנית המוצעת".

 

משמעות הדבר, כי גם לשיטתו של יו"ר ועדת הערר, התוכנית המוצעת כיום אינה עומדת בתנאיי התמ"א ויש לתקנה. אלא שבהתאם לכתב התשובה של הועדה המקומית עולה, כי התיקון המוצע ע"י יו"ר ועדת הערר, מוציא לכשעצמו את התוכנית המוצעת מגדר סמכותה של הועדה המקומית, וזאת מחמת שהסרת שימושים אינם בגדר העניינים אשר ועדה מקומית מוסמכת להסדיר בהתאם לסע' 62א לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965, משמע, גם עמדת המיעוט של יו"ר ועדת הערר מביאה למסקנה לפיה התוכנית המוצעת אינה בסמכותה של הועדה המקומית ואין עוד מנוס מהגשתה לדיון לפני הועדה המחוזית. (ראו סע' 20 לכתב התשובה של המועצה המקומית).

 

סוף דבר מצאתי כי החלטות הועדה המקומית וועדת הערר הינן החלטות סבירות, הפרשנות שנקבעה בהן עומדת בשורה אחת עם הדין החל ולא נפל בהן כל פגם המצדיק התערבות בהחלטה המנהלית, לא כל שכן התכנונית.

 

5.         לאור כל האמור לעיל, אין בידיי להיעתר לסעדים שנתבקשו בעתירה, והנני מורה על דחייתה.

 

העותרת תשלם למשיבות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ בחלקים שווים ביניהן. סכום זה ישולם תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא הסכום ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום.

 

6.         המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים. 

ניתן היום,  ב' כסלו תשע"ד, 05 נובמבר 2013, בהעדר הצדדים.

 

זיאד הווארי 54678313-/

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

 
 
טלפון : 09-7655516
נייד : 052-2654543
© כל הזכויות שמורות לעו”ד רקפת מרדכי שפיים
אודות דיור מוגן נדל"ן משפט מסחרי פרסומים מאמרים לקוחות ממליצים גישור בדיור מוגן צור קשר  
 
איל פור בניית אתרים מומחים בפרסום בגוגל בישראל