הפטור ממס שבח לדירת מגורים – הרפורמה במיסוי מקרקעין

ברשימה זו אסקור את השינויים מכוח חוק ההסדרים בחיוב במס שבח, ובכלל זה בפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה וכן לדירת מגורים יחידה. בסופה של הרשימה הובאו מספר סימולציות לסיטואציות שונות בכדי להמחיש את תיקוני החקיקה.

ביטול הפטור על דירת מגורים ומתווה המס החלופי:

החל מיום 1.1.2014 – בוטל הפטור על מכירת דירת מגורים פעם בארבע שנים. הפטור של אחת ל- 4 שנים הוחלף בשיעור מס מקל/מוטב, שהוא לינארי בהתאם לתקופה בה היה המוכר בעל הזכויות בנכס (מועד הרכישה עד מועד המכירה) ואינו מוגבל בתקרה כלשהי. חישוב זה מתעלם מעליית ערך במהלך השנים.

שיעור המס הלינארי מחליף את הפטור לדירת מגורים, שאינה יחידה, והוא כדלהלן:
עד ליום 1.1.2014 – 0%
החל מיום 1.1.2014 ואילך – 25%

התנאים לזכאות למס השבח הלינארי מתחלקים לשתי תקופות. תקופת המעבר החלה מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017, והתקופה לאחר תקופת המעבר, היינו מיום 1.1.2018.

התנאים לזכאות במס השבח הלינארי בתקופת המעבר-

1. בתקופה זו ניתן למכור 2 דירות מגורים מזכות בלבד בשיעור המס המופחת.
2. כדי ליהנות משיעור המס המוטב על המוכר לעמוד בתנאי לזכאות לפטור ממס שבח על פי תנאי סעיף 49(ב)(1) – במכירה של לפחות אחת משתי הדירות בתקופת המעבר. היינו, המוכר לא מכר בארבע השנים הקודמות למכירה של דירה אחרת, וזאת לגבי דירה אחת לפחות. מי שמכר לפי הוראת השעה שעמדה בתוקף עד 5.5.2013 חייב להמתין 4 שנים. על פי נוסח החוק עליו למכור גם את הדירה השנייה בתוך תקופת המעבר. בהבהרה בע"פ טענה רשות המיסים כי לא היתה כוונה לכפות מכירה גם של הדירה השנייה, אלא רק שרעיונית אם היה מוכר אזי היה זכאי. ברם לפי לשון החוק, אם לא ימכור את שתי הדירות, יחויב במס רגיל לגבי שתיהן.
   משמעותו של תנאי זה שהמוכר רשאי למכור דירה אחת בתוך תקופת המעבר במס הלינארי אפילו לא חלפו 4 שנים ממועד המכירה האחרונה, ובלבד שלגבי הדירה השנייה יחלפו 4 שנים ממועד המכירה האחרונה – זו שנמכרה עוד קודם ליום המעבר.
3. דירות שנתקבלו במתנה לפני יום 1.1.2014, יש להמתין לחלוף תקופת הצינון לפי סעיף 49ו הישן: (1) אם הדירה לא שימשה למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה – שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה; (2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי – שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, התשנ"ב-1992 – שנה אחת.
4. המכירה אינה לקרוב, בין בתמורה ובין שלא בתמורה.
5. שיעור המס המוטב חל רק על דירות מזכות. כך למשל, הוא לא חל על זכויות בנייה הקיימות בנכס. דירה שהתמורה בגינה הושפעה מזכויות בנייה – זכויות הבנייה ימוסו באופן רגיל. התיקון בחקיקה מחקה את סעיף כפל הפטור לפי סעיף 49ז, כך שיינתן כפל פטור עד תקרה של כ- 1,900,000ש"ח.
6. השבח האינפלציוני – עדיין חל בשיעור 10% עד שנת 1993, על אף שנשמעו קולות מצד רשות המיסים שיתכן ויפטרו אותו.

מי שלא עומד בתנאים לעיל, למשל מוכר דירה שלישית או דירות שנרכשו לאחר יום המעבר – 1.1.2014 – ישלם מס שבח רגיל.

התנאים לזכאות במס המוטב לאחר תקופת המעבר, החל מיום 1.1.2018 –

1. זכאות למס מוטב ללא הגבלה על מס' הדירות, בכפוף למלאי עסקי.
2. שיעור המס המוטב יהיה קבוע לפי התקופות (0% עד ליום 1.1.14 ולאחר מכן 25%).

הפטור לדירת מגורים (מזכה) יחידה:

נעשו מספר שינויים בזכאות לפטור ממס בגין דירת מגורים יחידה. בעבר הבדיקה בוצעה ב- 4 שנים שקדמו למכירה (הכלל היה שבארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת).

להלן התנאים:

1. דירה שבנייתה הסתיימה.
2. דירה יחידה ביום המכירה.
   סייג: בתקופת המעבר – הבדיקה האם זו דירה יחידה נעשית בשני מועדים. האחד, ביום 1.1.14, והשני ביום המכירה. רק אם בשני מועדים אלו הדירה היתה דירה יחידה – יינתן הפטור.
   למעשה, בתקופת המעבר (כזכור, מיום 1.1.14 עד ליום 31.12.2017) מי שהיה בעלים של 2 דירות ביום 1.1.14 ולאחר מכן מכר דירה אחת בשיעור מס מוטב, את הדירה השנייה לא יוכל למכור לפי הפטור הזה אפילו היתה זו דירתו היחידה (מבחינת מניין הדירות ולא מבחינת ההגדרה בחוק)במועד המכירה.
3. לא נעשה שימוש בפטור זה ב- 18 חודשים שקדמו למכירה.
4. המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים [בדירה שנרכשה על הנייר, ימנו 18 חודשים החל מקבלת טופס 4. התנאי הזה נועד למגר את התופעה ובה משקיעים (בעיקר משקיעים בקבוצות רכישה), רוכשים דירה, מקבלים טופס 4 ועוברים לעסקה הבאה].
5. ​דירה המוחזקת ע"י חב' תתווסף למניין הדירות אם באמצעות אחזקת המניות בחברה המוכר הוא בעלים של 1/3 דירה.

מתי דירה תחשב דירה יחידה גם אם למוכר יש דירה נוספת:

1. החלק בדירה אינו עולה על 1/3. בעבר זה היה 25%.
2. הדירה נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
3. הדירה מושכרת בשכירות מוגנת.
4. דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו לגביה תנאי סעיפים 49ב(5)(א) ו-(ב). היינו –
   • (א) היורש (המוכר) הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש
   • (ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד – דירה יחידה של המוריש

הבדיקה היא תמיד על פי התא המשפחתי, בני זוג, לאו דווקא נשואים, וילדיהם עד גיל 18.

סייגים ומגבלות לפטור בגין דירת מגורים יחידה:

1. מיסוי דירות יוקרה – הפטור של דירת מגורים יחידה מוגבל לתקרה של 4.5 מיליון ש"ח, ומעל סכום זה ימוסה ההפרש כמכירת זכות אחרת בדירת מגורים מזכה, ומכאן נראה שיחול המס הלינארי, בהנחה שעומדים בתנאיו.
2. תקרת פטור זה חלה גם על דירה שהתקבלה בירושה. תושבי חוץ – ביטול הפטור לתושב חוץ שיש לו דירה נוספת במדינה שבה הוא תושב. הזכאות לפטור הינה רק לתושב ישראל.
3. תושבי חוץ יכולים ליהנות משיעור מס מוטב בתנאים הרגילים שנקבעו לכך, אם בתקופת המעבר ואם בתקופת הקבע.
4. אם הדירה הנמכרת התקבלה בהעברה ללא תמורה יחולו התנאים הבאים:
   • 4.1 ​​העברה ללא תמורה בין אחים כפי שהיתה לפי סעיף 62 לחוק, איננה פטורה עוד ממס, אלא אם הדירה נתנה במתנה או דרך ירושה על ידי הורה או הורי הורה. תנאי זה נכנס לתוקפו כבר ביום 1.8.13.
   • 4.2 הארכה של תקופות הצינון – כתנאי לשימוש בפטור בגין דירת מגורים יחידה יש לעמוד בתקופות הצינון החדשות שהן, שלוש שנים למי שהתגורר בדירה וארבע למי שלא התגורר בה. תנאי זה ייכנס לתוקפו ביום 1.1.14.
   • 4.3 אשר למתנות שניתנו החל מיום 1.8.13 ועד לתום תקופת המעבר – ייבדקו התנאים על ידי עורך דין מקרקעין ביחס לנותן המתנה ולא ביחס למוכר – שהוא מקבל המתנה. קרי, נותן המתנה ייחשב כמוכר הזכויות לענין מניין הדירות שניתן למכור במס הלינארי והדרישה לעמידה ביתר התנאים הקבועים בתקופת המעבר תבדק לגביו גם כן.

דוגמאות לשימוש בפטורים ובמס הלינארי:

1. בעלים של 2 דירות שלא מכר ב- 4 שנים האחרונות:
   • 1.1. דירה אחת ימכור עד סוף 2013 בפטור של אחת ל- 4 שנים בהנחה שלא מכר בארבע שנים האחרונות בפטור.
   • 1.2 דירה שנייה ימכור החל מיום 1.1.14 לפי הפטור של דירת מגורים יחידה. דירה זו למעשה תכנס לפטור של דירה יחידה החל מיום 1.1.14 (כבר לא צריך למנות 4 שנים אלא לעמוד בתנאי שלא מכר ב- 18 חודשים שקדמו למכירה דירה אחת בפטור לפי סעיף זה. היינו, ניתן לעשות שימוש בפטור אחר בתקופה שקדמה למכירה זו).
   • למעשה ניתן למכור 2 דירות בתקופה מאוד קצרה. יש לשים לב כי אם מכירת אחת הדירות תעלה על הסך של 4.5 מיליון ש"ח, אזי רצוי שהיא תמכר ראשונה בפטור המלא של אחת לארבע שנים.
2. בעלים של 3 דירות ומעלה:
   • 2.1 דירה אחת ימכור עד ליום 1.1.14 בפטור של אחת ל-4 שנים, בהנחה שלא מכר בארבע שנים האחרונות בפטור.
   • 2.2 דירה נוספת ימכור על פי הנוסחה הלינארית – המס יהיה קרוב לאפס.
   • דירה שלישית ימכור תוך 4 שנים מהמועד של מכירת הדירה הראשונה (שנמכרה לפני יום 1.1.14) – היינו, יעמוד בתנאים של תקופת המעבר.
   • 2.4 דירות נוספות ניתן למכור בתקופת הקבע החל מיום 1.1.2018 בשיעור המס הלינארי. בתקופה זו אין הגבלה על מס' הדירות.

למידע נוסף אודות ערבויות לכספי הפקדון בדיור מוגן לחצו כאן

הערה: האמור לעיל, הינו ריכוז עקרוני וכללי של השינויים מכוח חוק ההסדרים, ואין בו משום ייעוץ משפטי. בטרם נקיטת כל פעולה יש להיוועץ עם עו"ד הבקיא בתחום.

רקפת שפיים, עו"ד